随着城镇国有土地使用制度的改革 、城镇化进程的加快 ，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现 ，交易活动越来越频繁。新修订的《土地管理法》 、《土地管理法实施条例》对集体经营性建设用地入市进一步细化了相关规定 ，主要目的是建立城乡统一的建设用地市场 ，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价 。
一 、主要内涵
集体经营性建设用地入市 ，是农民集体以土地所有者身份通过公开方式 ，依法将农村集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让 、租赁 、作价出资(入股)等有偿方式交由其他单位或者个人使用 ，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为 。
二 、政策演进
1 、2014年12月 ，中办 、国办联合印发《关于农村土地征收 、集体经营性建设用地入市 、宅基地制度改革试点工作的意见》
为盘活农村集体建设用地资产 ，从根本上改变城乡二元结构 ，决定在全国选取33个试点 ，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让 、租赁 、入股 ，实行与国有建设用地使用权同等入市 、同权同价的政策 。这是我国农村集体经营性建设用地入市里程碑式的决定 。集体乡镇企业使用集体土地创办企业 ，省去了中间的征地环节和分配用地指标名额限制 ，用地效益显著提高 ，也为乡镇经济崛起和资本原始积累创造了条件 。
2 、2019年8月 ，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》
将允许集体经营性建设用地入市政策上升至法律层面 ，为建立城乡统一的建设用地市场 ，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价奠定法律基础 。对于允许入市农村集体经营性建设用地 ，必须在符合规划和用途管制的前提下 ，才可以出让 、租赁 、入股 ，并不是说所有的农村建设用地都可以自由入市 ，即使是集体的经营性建设用地入市 ，也要确权 、确地 ，不能无证转让 。
3 、2022年1月26日 ，自然资源部印发的《关于加快完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交的通知》
集体经营性建设用地入市前 ，应依法完成集体土地所有权确权登记 。只有经过依法登记的集体经营性建设用地 ，才可入市使用 。因此 ，农村集体经营性建设用地入市必须满足以下条件：一是必须是规划确定的 。包括现在还在执行的土地利用总体规划和城乡规划 ，主要是指正在编制的国土空间规划 ，要求国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途 。如果不纳入国土空间规划 ，包括作为详细规划的村庄规划 ，今后是无法安排使用的 ；二是必须是经营性用途的 ；也就是主要用于工业 、商业等经营性用途 。三是必须要登记 。
4 、2023年3月1日 ，自然资源部开展深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训
深入学习贯彻党中央 、国务院关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作总体部署 ，持续深化试点工作 。入市工作要做到“二三二” ，审慎稳妥推进试点 。“二三二”即抓住“两项前置条件” ，加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划 ，完成集体土地所有权和使用权确权登记 ；紧盯“三项负面清单”,不能通过农用地转为新增建设用地入市 ，不能把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品房开发 ；探索“两项重点机制” ，兼顾国家 、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制 ，保护农民集体和个人权益 ，保障市场主体愿用 、会用入市土地的权益保护机制 。
5 、2023年3月8日 ，自然资源部发布《关于印发<集体经营性建设用地使用权出让合同><集体经营性建设用地使用权出让监管协议>示范文本（试点试行）的通知》
标志着基本解决了农村集体经营性建设用地入市的实操问题 。
三 、入市要求与主要流程
集体经营性建设用地入市的方式包括出让 、出租 、入股 、联营 。农村集体经营性建设用地入市要求与主要流程体现在 ：
1 、满足土地相关条件
纳入土地供应年度计划管理 ，并满足以下条件：①符合国土空间规划 ；②符合国家产业政策 、土地供应政策 、生态管控要求和土壤污染防治要求等规定 ；③未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利 ；④产权明晰 、权属无争议 ；⑤土地补偿到位，相关费用缴清 ；⑥原地上建筑物 、附着物己处理完毕 ，具备开发建设所需的水 、电 、路 、土地平整等基本条件 。
2 、办理土地所有权登记
满足基础条件之后 ，集体经营性建设用地入市前 ，须完成集体土地所有权登记 。农民集体经营性建设用地所有权者 ，依据不动产登记证书登载的所有权人确认 ，根据情况申请办理不动产权首次登记。
3 、落实规划条件及产业 、环保要求
集体经营性建设用地入市前 ，土地所有权人应完成以下工作落实相关要求 ：①向自然资源部门提供拟入市土地的位置和范围等 ，申请核查拟入市土地是否满足入市条件 ，是否位于地质灾害易发区 、是否压覆矿产资源等 ，并取得发改 、生态环境等相关部门同意入市的意见书 ；②委托有资质的测绘单位完成拟入市土地的勘测定界 ，初步形成勘测定界报告和宗地图 ；③向自然资源部门申请取得拟入市土地规划设计条件 ；④委托有资质的土地评估机构对拟入市土地进行价格评估 。
4 、编制土地入市方案
由土地所有权人编制集体经营性建设用地出让 、出租方案 ，明确拟入市宗地的土地界址 、面积 、使用期限 、土地用途 、规划条件 、交易方式 、入市价格 、收益分配 、集体组织内部土地经济关系调整 、入市主体 、委托入市实施主体等内容 。
5 、通过集体会议表决
入市方案经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意 ，并由本集体经济组织形成书面意见 ，经公示无异议后形成《入市决议》 。
6 、审查入市方案
决议形成后 ，集体经营性建设用地土地所有权人向所在地镇政府提出入市申请 ，并提供土地所有权证明 、宗地勘测定界图 、入市决议等相关材料 。其次 ，在出让 、出租前不少于十个工作日报市 、县人民政府 。市 、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的 ，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见 。土地所有权人应当按照市 、县人民政府的意见进行修改 。
7 、组织土地供应程序
根据入市方案确定的方式 ，由具备法人资格的土地所有权人或受其授权 、委托的法人组织实施入市交易 ：以招标 、拍卖 、挂牌或者协议等方式确定土地使用者 。集体经营性建设用地入市原则上应通过农村产权流转交易市场平台进行 。
8 、签订入市合同
交易完成后 ，由组织入市交易的实施主体与竞得方签订《集体经营性建设用地使用权成交确认书》 ；交易结果按相关规定进行公示 。
9 、入市合同备案
《集体经营性建设用地使用权出让（租赁 、作价出资（入股））合同》签订后报市 、县自然资源部门 、农业农村部门备案存档 。
10 、办理土地使用权登记
集体经营性建设用地使用权受让方在缴清土地价款和相关税费后 ，便可办理集体建设用地使用权登记和规划建设手续 。依法取得的集体经营性建设用地使用权 ，使用权人按合同约定支付土地价款和开发利用后 ，可以进行转让、转租或抵押等 。
